Condomínios: “A nova lei ainda está bastante desfasada da realidade”

Alexandre Teixeira Mendes, presidente da Associação Nacional dos Profissionais de Administração de Condomínios

Viver num condomínio é uma realidade para muitos portugueses, proprietários ou inquilinos. Realidade essa que acarreta desafios, desde logo de convivência entre vizinhos, o que nem sempre é tarefa fácil. Este ano, em abril, entrou em vigor uma nova lei – a Lei n.º 8/2022 –, que revê o regime da propriedade horizontal e promete mudar a vida e gestão dos condomínios. Há ainda, no entanto, muito por fazer, diz ao idealista/news Alexandre Teixeira Mendes, presidente da Associação Nacional dos Profissionais de Administração de Condomínios (ANPAC). “A nova lei ainda está bastante desfasada da realidade dos condomínios”, comenta.

Segundo o responsável, entre outras coisas, “o setor encontra-se descredibilizado, contribuindo para isso o facto de o acesso ao exercício da atividade ser livre (não carece de qualquer requisito ou exigência)” e de haver “inexistência de regulamentação”.

Entre os vários assuntos abordados na entrevista dada por escrito ao idealista/news, que pode ser lida em baixo na íntegra, está precisamente o facto de o Governo estar a trabalhar num diploma com o objetivo de regular a atividade profissional de gestão de condomínios, que deverá ser aprovado até ao final do ano. “Estou seguro que será o primeiro passo necessário para a credibilização da atividade”, comenta Alexandre Teixeira Mendes.

O líder da ANPAC, que foi criada apenas em janeiro, considera, de resto, que “a entidade fiscalizadora para o setor da administração de condomínios deveria ser a ASAE, à semelhança de outras atividades comerciais, e não o IMPIC que tem, sobre sua tutela, as agências imobiliárias e as empresas de construção, entidades com as quais é comum haver litígio ou pelo menos interesses muitas vezes incompatíveis ou divergentes”.

Condomínios: “A nova lei ainda está bastante desfasada da realidade”

Alexandre Teixeira Mendes, presidente da ANPAC

Fale-nos um pouco sobre a ANPAC, que nasceu há muito pouco tempo, em janeiro de 2022. Foi criada com que objetivo? Qual é a missão da associação?

A diversidade geográfica, antiguidade e multidisciplinariedade do conjunto de entidades que a ANPAC representa, assim como o empenho que foi demonstrando na qualificação e apoio ao setor, fizeram da associação a caixa de ressonância do apelo de tantos e tantos colegas que, sobretudo nos difíceis tempos da pandemia, reclamavam uma representação à altura dos desafios, eficaz, útil, competente e orientada por resultados.

Esse contexto obrigou a um diagnóstico que não só confirmou tal necessidade, como demonstrou o quanto é importante definir uma estratégia de atuação que seja, simultaneamente, capaz de potenciar as empresas e os profissionais empenhados na administração de condomínios, bem como de, para eles, estimular o reconhecimento público pela indispensável prestação de serviço que asseguram.

Esta confiança encontra-se hoje, porém, generalizadamente abalada, facto a que não será alheia a perceção de um setor com regulamentação difusa e insuficiente, pouco institucionalizado e profissionalizado, sem formação adequada.

“[Consideramos essencial] a instituição da figura do Provedor do Condómino para que, possibilitando o escrutínio público da atividade, se contribua para a sua crescente credibilização”

Este paradigma, que não é justo nem representa o conjunto de profissionais dedicados, competentes, sérios, diariamente empenhados na dignificação da administração de condomínios e que constituem o substrato subjetivo desta associação, tem de ser alterado e é esta a missão da ANPAC. Para a concretização destes objetivos identificamos alguns dos passos críticos que pretendemos salientar dar:

  1. A afirmação, junto do poder político, da necessidade de uma regulamentação capaz da atividade, de cuja construção queremos ser participantes ativos;
  2. O cumprimento do nosso código deontológico, exigente e atuante, que permita enaltecer o esforço de quantos o cumpram, bem como apoiar e formar os que queiram integrar esta atividade, mas também, corajosamente, afastar do exercício da profissão os que não a dignifiquem;
  3. A instituição da figura do Provedor do Condómino para que, possibilitando o escrutínio público da atividade, se contribua para a sua crescente credibilização.

Assim, ao lado de uma permanente aposta na formação de qualidade dos nossos associados e seus colaboradores, na criação e manutenção de canais institucionalizados de partilha de boas práticas e suporte, no incentivo à implementação de procedimentos comuns, queremos continuar a disponibilizar parcerias sinérgicas, geradoras de mais-valias para a nossa atividade, bem como desenvolver e tornar acessível um conjunto de ferramentas e instrumentos que sejam facilitadores do nosso trabalho.

“O setor encontra-se descredibilizado, contribuindo para isso o facto de o acesso ao exercício da atividade ser livre (não carece de qualquer requisito ou exigência) e a inexistência de regulamentação”

Estabelecemos, ainda, como eixo transversal à nossa ação um compromisso de monitorização permanente das necessidades dos nossos associados e de identificação de tudo quanto possa ajudar a colmatá-las de forma efetiva. Queremos que “administração de condomínio por associados da ANPAC” seja uma marca afirmativa de rigor, transparência e competência na opinião pública, porque é isso que merecem os nossos associados e o setor.

Condomínios: “A nova lei ainda está bastante desfasada da realidade”

Mudanças à vista na gestão e administração de condomínios

Quais são os principais desafios que o setor da administração de condomínios atravessa atualmente em Portugal? Porquê?

O setor encontra-se descredibilizado, contribuindo para isso o facto de o acesso ao exercício da atividade ser livre (não carece de qualquer requisito ou exigência) e a inexistência de regulamentação. Ser administrador de condomínio em Portugal acarreta uma infinitude de responsabilidades (civis e criminais) que exigem conhecimentos técnicos – jurídicos, engenharia civil, mecânica, eletrotécnica, arquitetura – de uma multidisciplinaridade impossível de acumular.

É preciso formar as administrações de condomínio em todas a áreas de atuação e elucidar a população em geral (condóminos) de quais são as efetivas responsabilidades dos administradores, bem como aumentar os níveis de conhecimento da população sobre os direitos e deveres dos condóminos. É preciso também sensibilizar o poder político para a importância económica e social desta atividade, que torna imperativa a consulta aos profissionais do mercado, através da associação que os representa sobre as questões mais pertinentes.

“É preciso formar as administrações de condomínio em todas a áreas de atuação e elucidar a população em geral (condóminos) de quais são as efetivas responsabilidades dos administradores, bem como aumentar os níveis de conhecimento da população sobre os direitos e deveres dos condóminos”

O que considera urgente mudar/alterar? Porquê?

Por um lado, é preciso mudar o mindset dos condóminos. Recorde-se que aos administradores do condomínio cabe a tarefa de gerir, exclusivamente, as partes comuns, por isso, é fundamental facultar ferramentas para que os condóminos possam dirimir conflitos internos. Por outro lado, é imperativo estimular os administradores para a necessidade de formação contínua, contratação de um seguro de responsabilidade civil e o vínculo a um código deontológico no exercício da atividade.

É urgente a concretização de uma regulamentação da atividade, que permita sanar as carências do sistema, sobretudo no apoio e na consulta permanente às dinâmicas do setor, tal como já acontece em alguns países europeus, há décadas.

“(…) É preciso mudar o mindset dos condóminos. Por outro lado, é imperativo estimular os administradores para a necessidade de formação contínua, contratação de um seguro de responsabilidade civil e o vínculo a um código deontológico no exercício da atividade. É urgente a concretização de uma regulamentação da atividade”

Entrou recentemente em vigor, em abril, uma nova lei dos condomínios. Falamos da Lei n.º 8/2022, que estipulou, por exemplo, que todas as vendas de casas tenham de incluir uma declaração do proprietário relativa ao condomínio para que se realize a escritura, à semelhança do que acontece com o certificado energético, por exemplo. Também as assembleias de condomínio passam a ter novas regras de funcionamento e os administradores ganham novos poderes e obrigações. Qual a sua opinião sobre a nova lei?

Há muito que a necessidade de atualização da legislação era premente, tendo em conta que estava obsoleta e em nada compatível com a realidade da atividade.

A nova lei trouxe uma função essencialmente esclarecedora de muitas matérias que estavam entregues à Jurisprudência, com querelas que se estendiam há décadas – representatividade judicial do condomínio, legitimidade processual, responsabilidade pelas dívidas do condomínio, entre outros. Penso que este foi o principal objetivo da legislação e, nessa medida, teve um reflexo manifestamente positivo.

Além disso, deu continuidade a algumas medidas emanadas na pandemia, como as assembleias online, correio eletrónico como forma oficial de notificação, assinaturas digitais das atas, entre outros aspetos. Teve também alterações significativas no Código do Notariado, criando a declaração de não dívida como documento instrutório nos atos de compra e venda de imóveis em regime de propriedade horizontal, sendo este, na minha opinião, o melhor contributo desta nova legislação.

Ainda assim, a nova lei ainda está bastante desfasada da realidade dos condomínios. A exigência das assembleias (agora) no primeiro trimestre de cada ano civil, a exigência de três orçamentos para intervenções (quando por vezes não existem fornecedores para cumprir este requisito), mantém-se a dificuldade de alteração da finalidade das frações e insiste na exigência de aprovação da ata pelos condóminos como condição para que seja título executivo.

Condomínios: “A nova lei ainda está bastante desfasada da realidade”

Viver e conviver com vizinhos

São mais os pontos positivos ou negativos? 

A nova lei foi, certamente, um avanço no regime que rege o instituto da propriedade horizontal, nomeadamente, a possibilidade de reunir em 2ª convocatória no mesmo dia 30 minutos mais tarde (prática comum), a ampliação do âmbito da ata como título executivo também às penalidades, a implementação do critério para a cobrança dos valores em atraso, alertando assim os condóminos para a importância do cumprimento das obrigações com o condomínio.

“Há muito que a necessidade de atualização da legislação era premente, tendo em conta que estava obsoleta e em nada compatível com a realidade da atividade. (…) Ainda assim, a nova lei ainda está bastante desfasada da realidade dos condomínios”

Não obstante, poderia ter ido mais longe, como exigindo a existência de uma conta bancária para cada condomínio, o exercício económico de cada condomínio ser aferido em função do mês de eleição (no caso do órgão de administrador ser exercido por profissionais do setor), bem como o alargamento da legitimidade de atuação do administrador para resolver algumas questões quotidianas, como, por exemplo, o uso indevido de lugares de estacionamento para armazenamento e depósito de objetos, condicionamento das vias de circulação e evacuação com vasos e artigos decorativos, entre outros.

Recentemente soube-se que o Governo está a trabalhar num diploma com o objetivo de regular a atividade profissional de gestão de condomínios, que deverá ser aprovado até ao final do ano. Essa é uma boa notícia para o setor? 

A regulamentação da atividade é obviamente uma excelente notícia, na medida em que cumpre uma das missões da ANPAC. Estou seguro que será o primeiro passo necessário para a credibilização da atividade.

“A regulamentação da atividade é obviamente uma excelente notícia, na medida em que cumpre uma das missões da ANPAC. Estou seguro que será o primeiro passo necessário para a credibilização da atividade”

A ANPAC já teve oportunidade de reunir com a secretária de Estado do Turismo, Comércio e Serviços, a quem transmitiu as principais preocupações sentidas pelo setor, apresentando sugestões e partilhando experiências que permitirão contribuir para que a regulamentação em causa seja tão eficaz quanto desejada. Ficaram já agendadas novas reuniões para debate do tema, o que auspicia um bom resultado final.

É entendimento da ANPAC que a entidade fiscalizadora para o setor da administração de condomínios deveria ser a ASAE, à semelhança de outras atividades comerciais, e não o IMPIC que tem, sobre sua tutela, as agências imobiliárias e as empresas de construção, entidades com as quais é comum haver litígio ou pelo menos interesses muitas vezes incompatíveis ou divergentes.

Não será despiciendo enfatizar que é usual promotores assumirem, direta ou indiretamente, a administração do condomínio durante os primeiros cinco anos (não sendo estranha a esta conduta a possibilidade de se eximirem de responsabilidades), razão pela qual deveria ser considerada a possibilidade da determinação da sua incompatibilidade, quer do construtor e promotor, quer de outras sociedade a eles ligadas, não fazendo, por isso, sentido que todos – construtores, promotores, agências imobiliárias e gestão de condomínio – estejam sobre a alçada do IMPIC.

O que mudará, em concreto, com a regulamentação do setor da atividade de gestão de condomínios? 

Reconheço que a tarefa hercúlea de regulamentar a atividade e adaptar os comportamentos do setor e de toda a sociedade à realidade atual poderá demorar gerações, mas é fundamental que esse caminho comece já. Por isso, foram levadas à consideração do ministério inúmeras propostas, das quais destacaria a exigência de seguro de responsabilidade civil, formação mínima e contínua obrigatória, acesso à profissão controlado, código deontológico, a equiparação das situações tangentes com outras atividades – acesso às cadernetas prediais através do portal da Autoridade Tributária, aplicação do regime de IVA à taxa reduzida para as empreitadas nos condomínios, criação da categoria profissional de “gestor de condomínio”, equiparação dos condomínios a Consumidor, para beneficiar do seu regime.

A ANPAC revelou recentemente, em comunicado, que a maioria da população desconhece os seus direitos e deveres enquanto condóminos. O que pode ser feito, no seu entender, para aumentar a literacia das pessoas, nomeadamente dos proprietários de casas?

Tal como sucedeu noutras áreas – ambiente, eficiência energética, sustentabilidade -, deverá iniciar-se um conjunto de medidas para aumentar o conhecimento de direitos e deveres de cada parte, para sensibilização da população para esta realidade, através de campanhas nacionais ou regionais e locais promovidas pelo Estado, ou com recurso à ANPAC.

“É entendimento da ANPAC que a entidade fiscalizadora para o setor da administração de condomínios deveria ser a ASAE, à semelhança de outras atividades comerciais, e não o IMPIC que tem, sobre sua tutela, as agências imobiliárias e as empresas de construção”

O que é – e não é – da responsabilidade do administrador do condomínio e o que é – e não é – da responsabilidade dos condóminos? 

A nova legislação veio implementar algumas regras que o bom senso há muito ditava: o dever de informação que recai sobre os condóminos. Penso que este será um pequeno passo para a necessidade de sensibilização, e até responsabilização, dos condóminos para o seu papel na comunidade do condomínio. Cabe ao administrador a gestão dos espaços comuns em todas as suas variáveis – reparação, manutenção, conservação – e com todos os agentes (fornecedores, entidades públicas e privadas. O administrador não pode, nem tem legitimidade para gerir frações autónomas ou condóminos, nas relações e interações que tenham entre si.

Condomínios: “A nova lei ainda está bastante desfasada da realidade”

Alojamento Local em Portugal

Também recentemente o Supremo Tribunal de Justiça (STJ) veio dizer que deixa de ser possível Alojamento Local em prédios de habitação. Qual a sua opinião sobre o tema? Como deveria ser encarada esta questão?

Efetivamente, a decisão do STJ a que se refere determinou que “no regime da propriedade horizontal, a indicação no título constitutivo, de que certa fração se destina a habitação, deve ser interpretada no sentido de nela não ser permitida a realização de alojamento local”.

Note-se que, em virtude de tal decisão, apenas poderão vir a ser considerados ilegais, à luz desta jurisprudência uniformizadora, os alojamentos locais que sejam postos em causa por via judicial. Logo, os alojamentos locais que existem não se tornaram ilegais e, além disso, não é introduzida qualquer limitação à criação de novos AL.

Ainda assim, é certo que esta decisão provocará um acréscimo de litigância entre condóminos e é expectável um recuo no investimento neste setor. Penso que a decisão do STJ teve como resultado precipitar a necessidade de alteração da regulamentação do AL, atualizando-a à realidade nacional, compatibilizando as vertentes em disputa: o interesse económico e a tranquilidade dos condóminos.

“Os alojamentos locais que existem não se tornaram ilegais e, além disso, não é introduzida qualquer limitação à criação de novos AL. Ainda assim, é certo que esta decisão provocará um acréscimo de litigância entre condóminos e é expectável um recuo no investimento neste setor”

Foram-nos solicitadas sugestões para a nova regulamentação no regime do AL. Partilhamos as nossas principais propostas:

  • A maioria necessária para deliberação do incremento da comparticipação das frações em AL, não pode ser ficar sujeita à não oposição de nenhum condómino;
  • Deveria ser fixada a percentagem para esta comparticipação extraordinária nos 30%, prevendo que poderá exceder essa percentagem, desde que devidamente fundamentadas as despesas adicionais que o condomínio tenha de incorrer;
  • Proibição de instalação de cofres de chaves nas entradas dos edifícios, por questões de segurança e estética. Em alternativa, arranjar núcleos em aeroportos, portos marítimos, estações ferroviárias, de autocarros e metro, para depósito de chaves;
  • Esclarecimento que a placa AL deverá ser afixada na porta do apartamento e não nas paredes dos corredores ou entradas dos edifícios (neste último, salvo quando todo o edifício esteja afeto à atividade);
  • Criação de um dístico a emitir pela autarquia, com o respetivo logotipo, a sigla AL e o número de registo, para ser obrigatoriamente afixado na caixa do correio do respetivo apartamento. Serve para controlo das atividades licenciadas e para informação/identificação aos turistas do apartamento em causa;
  • A maioria para impedir o AL, não deverá ser fixada em 50%. Devia por maioria dos presentes (tem de constar na ordem de trabalhos da assembleia);
  • Existência de uma caução para o incumprimento das regras de utilização das partes comuns ou de urbanidade, por parte dos hóspedes (como é o caso de deixarem lixo nos corredores, entre outros) e que o administrador tivesse legitimidade para acionar. Também poderia a caução servir no caso da falta de comunicação da empresa gestora ao administrador;
  • Limitação do número de hóspedes em apartamentos (ex: num T3, no máximo podem estar 6 + 1 pessoas) Tn x 2 + 1, sendo que um T0 pode albergar até 2 pessoas;
  • Limitação da atribuição de licenças de exploração de AL a frações cuja finalidade seja destinada a habitação e, no caso da finalidade ser serviços, com prévia aprovação da assembleia (nestes casos, apenas quando as frações destinadas a serviços não estiverem em blocos autonomizados das habitações).

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