Risiko Immobilienfonds - Wieder ein Bauträger pleite: Warum Privatanleger als erste Geld verlieren

Risiko Immobilienfonds – Warum Privatanleger als erste Geld verlieren Getty Images/Visoot Uthairam

Mit der Deutschen Invest Immobilien AG hat wieder ein Bauträger  Insolvenz angemeldet. Finanzexperte Sebastian Hell analysiert, wie es dazu kam, warnt vor Risiken beim Kauf von Neubauten und nennt seine Strategie für sichere Immobilieninvestitionen.

Wieder ein Bauträger ist pleite: Warum hat die Deutsche Invest Immobilien AG (D.i.i.) Insolvenz angemeldet? 

Die Einschläge am Immobilienmarkt werden immer lauter. Mit der Deutschen Invest Immobilien AG geht das nächste große Schlachtschiff unter. Schuld sind vor allem die gestiegenen Zinsen und Baukosten. Das Geschäft von Bauträgern ist hochriskant. Projekte werden angekauft und entwickelt in der Hoffnung, dass sie danach mehr wert werden. Ändert sich während der Haltezeit das Marktumfeld, kann dies ganz schnell den Businessplan durcheinanderbringen und das Geld geht aus.

Bei Wohneigentum erleben wir im Moment erhöhte Zurückhaltung. Der Grund dafür: viele Menschen können sich ihren Traum von Wohneigentum nur mit Geld von der Bank erfüllen. Steigen die Zinsen, geraten viele an ihr Limit und können sich nur noch geringe Summen leihen. In der Folge werden Wohnungen kaum mehr nachgefragt – der Bauträger kann seinerseits Zinsen nicht mehr zahlen. So scheint es der Deutschen Invest Immobilien AG passiert zu sein.

Besonders pikant daran: viele Privatanleger haben in Investmentprodukte investiert? 

Das stimmt. Viele Privatanleger haben Immobilienfonds gekauft. Diese Fonds sammeln Geld von Privatanlegern ein, um damit in Immobilien zu investieren. Im vorliegenden Fall waren es vor allem Wohnimmobilien. Riskant sind diese Produkte vor allem deshalb, weil die Privatanleger Eigenkapital geben. Das bedeutet, zuerst werden die Bankkredite zurückgeführt und dann bekommen erst die Anleger ihre Rendite. Geht der Markt nach unten, sind sie die ersten, die Geld verlieren.

Beworben werden die Fonds mit hohen Renditen, die auf bestimmten Annahmen für die Zukunft beruhen. Ob diese aber dann auch wirklich eintreffen, das kann niemand vorhersagen. Zudem sind Immobilienfonds ganz generell mit Aufschlägen beim Kauf und auch hohen laufenden Gebühren belastet, die die Rendite darüber hinaus schmälern.

Wie können Anleger Ihrer Meinung nach sicher in Immobilien investieren? 

Ich persönlich investiere mein Geld überhaupt nicht in Immobilienfonds, weil ich sie für zu teuer halte beim Kauf und in der Verwaltung. Zudem ist mir das Risiko zu wenig gestreut. Ich verfolge deshalb einen zweistufigen Ansatz.

Zum einen kaufe ich Immobilien in Lagen, bei denen ich mir Wertsteigerungspotenzial erhoffe. Den jetzigen Abwärtsdruck im Markt finde ich deshalb eher spannend. Zum anderen investiere ich breit gefächert in sogenannte Immobilien-REITS. Hierbei handelt sich um an der Börse handelbare Immobiliengesellschaften. Diese investieren in der Regel breit gestreut und haben niedrige Kosten. Damit fühle ich mich wohl.

Was raten Sie Menschen, die überlegen, im jetzigen Moment eine Wohnung von einem Bauträger zu kaufen? 

Hier empfehle ich Vorsicht. Die Entscheidung für die private Immobilie ist mit vielen Emotionen verbunden. Umso schlimmer wäre es, hierbei einen großen Fehler zu begehen. In Deutschland ist es üblich, dass Käufer den Bau von Neubauten sukzessive bezahlen. Der Bauträger erhält sein Geld immer für den jeweiligen Abschnitt. Dies ging viele Jahre gut. Wenn aber wie jetzt ein Bauträger kein Geld mehr hat und insolvent wird, gibt es erstmal keinen Anspruch auf das bereits bezahlte Geld.

Die Immobilie ist dann halb fertig, muss gegebenenfalls von einem anderen Unternehmen fertig gebaut werden, was sehr teuer ist. Zudem übernimmt niemand mehr die Haftung für Mängel am Gebäude. Als Normalverdiener kann einen das schnell finanziell überfordern.